Hi ha diferents fórmules per adquirir una empresa a Espanya, entre elles utilitzar una empresa estrangera ja existent per operar a Espanya (ja sigui amb establiment permanent – AMB EP, o sense establiment permanent – NON PE), o crear una societat espanyola expressament per a l’adquisició de béns immobles a Espanya.
Així mateix, com hem comentat anteriorment, estem parlant que, per adquirir un immoble a Espanya a nom d’una societat per desenvolupar una activitat d’inversió immobiliària, no cal constituir una societat espanyola per a l’adquisició de béns immobles, ja que es pot fer mitjançant una societat estrangera ja existent, i que mitjançant un procés de registre a Espanya, pot operar perfectament com a instrument d’inversió a Espanya, sense necessitat de constituir una societat espanyola.
En aquest article tractarem precisament el cas d’una societat estrangera existent, que vol operar a Espanya i intervenir en operacions de compravenda d’immobles, o el desenvolupament d’activitats immobiliàries, com ara lloguer, venda, reforma, construcció, etc. No cal constituir una empresa espanyola.
A aquests efectes, parlarem del següent:
1.- CONCEPTES PRELIMINARS
COMPANYIA ESTRANGERA : La societat estrangera que vulgui operar a Espanya haurà de contemplar als seus estatuts que l’activitat que hagi de realitzar a Espanya (compravenda, construcció, intermediació, gestió de lloguers, etc.) estigui emparada pels estatuts d’aquesta societat. Amb això, i prèviament a prendre la decisió de comprar a Espanya a través d’aquesta societat, cal revisar els estatuts d’aquesta societat per confirmar si contemplen aquesta activitat, i, en cas contrari, realitzar els tràmits oportuns al país d’origen . , davant del registre mercantil del país d’origen, per incloure aquest tipus d’activitat als seus estatuts.
ESTABLIMENT PERMANENT : En segon lloc, cal tenir clar quin tipus d’estructura empresarial necessitarem a Espanya per al desenvolupament de l’activitat.
És a dir, si comptarem amb recursos materials (oficines, cotxes, etc.) o humans (empleats, etc.) a Espanya per al desenvolupament d’aquesta activitat.
Per exemple, posem el cas duna empresa de nacionalitat estrangera. Lloc. Punt que decideix invertir a Espanya per a l’adquisició d’un immoble i que vol obtenir rendibilitat a través de l’activitat de lloguer.
En aquest cas, si l’activitat de lloguer no requereix cap dotació de mitjans materials (oficines, recepció, cotxes, etc.), ni humans (empleat resident a Espanya per a neteja, manteniment, recepció de claus, etc.), però sí que és simplement l’adquisició de l’immoble per posar-lo en lloguer a través d’alguna plataforma, i, com diem, sense assignar cap tipus de recursos ubicats a Espanya.
En aquest cas, estaríem parlant del cas d‟una Societat Estrangera registrada a Espanya SENSE Establiment Permanent (Societat NO PE).
O si, per contra, l’empresa estrangera necessita per a aquest tipus de projectes d’inversió comptar amb personal resident a Espanya, amb mitjans de transport locals propis, o amb oficines d’atenció al client, etc.
En aquest cas, estaríem parlant del cas d‟una Societat Estrangera domiciliada a Espanya AMB Establiment Permanent (Empresa PE).
Aquest punt és molt important ja que el tractament fiscal i de gestió és diferent en tots dos casos.
- En cas que a Espanya no es necessitin mitjans materials ni humans per al desenvolupament de l’activitat, parlaríem d’una Societat estrangera domiciliada a Espanya que opera SENSE Establiment Permanent (NO EP). En aquest cas, l’activitat a realitzar a Espanya estaria subjecta a l’impost sobre la renda de les persones físiques no residents, gravat al 19% si es tracta d’una societat resident en un país de la Unió Europea, o al 24% a la resta . dels casos, amb obligacions tributàries de gestió i manteniment diferents de les empreses AMB PE.
- En canvi, si fos una activitat o un projecte d’inversió per al qual es necessiten recursos humans o materials a Espanya, en aquest cas estaríem parlant d’una empresa estrangera amb establiment permanent, i que estaria subjecta a l’impost sobre societats espanyol, amb una taxa impositiva del 25%, i amb un tractament de gestió diferent de les entitats estrangeres no permanents.
Atesa la diferència de contraprestació fiscal i de gestió que suposa ser considerada una empresa amb establiment permanent a Espanya, o sense establiment permanent, és important tenir-ho clar des del principi, i no sempre està clarament definit. Per això, sovint cal recórrer al conveni de doble imposició establert entre el país de residència de l’empresa i Espanya.
Per veure quins són els convenis signats entre Espanya i la resta de països amb els quals té convenis per evitar la doble imposició internacional, feu clic aquí! .
2.- PROCEDIMENTS
- Al país d’origen:
Amb independència de l’estructura que es necessiti a Espanya per desenvolupar l’activitat, i que la societat tingui un estatut amb establiment permanent o sense establiment permanent, tal com s’ha definit anteriorment, aquesta societat estrangera haurà de passar per un procés de registre. a Espanya que passa pel següent:
- Obtenció dels documents ORIGINALS de l’empresa:
- Articles dincorporació de lempresa.
- Document d’identificació fiscal de l’empresa
- estatuts de la societat
- Informe del registre mercantil que acrediti que lempresa està inscrita
I en aquests documents ha de quedar molt clar qui són els administradors o gerents autoritzats per representar la societat, així com les participacions socials dels socis o accionistes.
I a més, aquesta documentació, que sempre ha d’estar empreses de confiteria , o bé, en cas de no aportar-se els documents originals, caldrà aportar còpies autoritzades i notariades, és a dir autenticades per un notari local en origen.
- Tota aquesta documentació haurà de ser traduïda a l’espanyol per un traductor oficial registrat, ja sigui al país d’origen oa Espanya.
- Tota aquesta documentació ha d’estar legalitzada i reconeguda oficialment, amb reconeguda eficàcia executiva per ser utilitzada a Espanya, i això es fa mitjançant l’obtenció de la postil·la. La postil·la és un segell que s’obté mitjançant un procediment d’autenticació establert al Conveni de l’Haia de 1961, i s’aplica a tots aquells països que han subscrit aquest conveni. Feu clic aquí per obtenir més informació sobre la Postil·la.
En cas que es tractés d’una empresa resident en un país no adherit al Conveni de la Postil·la de l’Haia, tota aquesta documentació haurà d’estar legalitzada i certificada pel Ministeri de Relacions Exteriors d’aquest país.
- A Espanya : Un cop obtinguda tota la documentació indicada anteriorment, a Espanya hem de procedir de la següent manera:
- Obtenció del NIE (número d’identificació d’estranger) del gerent o administrador de l’empresa . Aquest document és un número d’identificació fiscal a través del registre de l’administrador al sistema burocràtic i administratiu espanyol.
Aquest document s’obté:
- Ja sigui a través de les Oficines i consolats espanyols al país d’origen ( Premi aquí per obtenir informació sobre els Consolats d’Espanya a l’estranger ), que podeu trobar adjunt a continuació.
- O bé, compareixent directament, oa través del seu advocat/representant a Espanya amb poders, a qualsevol de les oficines territorials d’estrangeria a Espanya.
- Obtenció del NIF espanyol de l’empresa estrangera . De la mateixa manera que l’administrador de la societat estarà obligat a obtenir un número d’identificació fiscal a l’administració espanyola, la societat estrangera, per operar a Espanya i poder realitzar operacions immobiliàries, haurà d’estar registrada davant de l’administració. NIF espanyol, per obtenir un NIF, que serà el que utilitzis per fer qualsevol tipus de transacció en territori espanyol. Aquest número es coneix com el
Aquest document s’obté mitjançant la presentació de la documentació de la societat legalitzada i postil·lada en la forma establerta al paràgraf anterior davant l’Agència Tributària espanyola, que, després de revisar tota la documentació, li assignarà un número d’identificació fiscal a la societat, que serà la millor identificació per a qualsevol tipus de transacció en territori espanyol.
- Representant fiscal . Una de les diferències entre les societats estrangeres domiciliades a Espanya amb establiment permanent (CON EP), i sense establiment permanent (NO EP), rau precisament en l’obligació de designar un representant fiscal a Espanya.
Quant a les societats sense establiment permanent (NO EP), estan subjectes a l’impost sobre la renda de les persones físiques no residents (IRPFNR), i cal designar un representant fiscal a Espanya per dur a terme les activitats immobiliàries projectades, i disposar de un domicili de notificacions a Espanya, que l’administració espanyola pugui utilitzar per notificar i comunicar qualsevol tipus de qüestió tributària relacionada amb l’activitat a desenvolupar.
Aquest domicili fiscal sol ser el del gerent, o advocat que dirigeix i manté el funcionament de la societat a Espanya.
Tot i això, i aquí ve la gran diferència amb les Societats AMB PE, els representants fiscals d’aquestes societats NO són responsables solidaris de les obligacions tributàries contretes per la Societat. És a dir, el representant fiscal, normalment el gerent o l’advocat que gestiona l’activitat fiscal de l’empresa a Espanya, no és responsable en cas d’incompliment de les obligacions fiscals de les empreses a Espanya.
D’altra banda, en el cas de Societats estrangeres AMB Establiment Permanent (AMB EP), que, com diem, estan subjectes a l’Impost sobre Societats espanyol, i per al funcionament i desenvolupament del qual a Espanya necessiten una estructura que requereix una major complexitat, i la assumpció de més obligacions fiscals i legals a Espanya que les societats sense establiment permanent, implica que el representant fiscal a Espanya d’aquestes societats assumeix la responsabilitat “solidària” de la societat davant de l’administració espanyola.
La figura del representant fiscal és una figura molt important, ja que serà responsable “solidàriament”, és a dir, al mateix nivell i amb la mateixa responsabilitat que l’empresa, de totes les obligacions fiscals contretes a Espanya. És a dir, el representant fiscal serà el requerit per l’administració espanyola per complir aquestes obligacions, en cas que la societat estrangera no les compleixi. Amb això, com veiem, és un lloc de gran responsabilitat, ja que aquest representant fiscal assumirà solidàriament tot aquest tipus d’obligacions. Per tant, és un lloc empresarial d’alta responsabilitat i de funcions.
En aquest sentit, cal dir que des de fa molts anys la normativa espanyola exigeix que el representant fiscal de societats estrangeres o societats amb establiment permanent sigui un resident fiscal a espanya . És a dir, perquè una societat estrangera fos reconeguda a Espanya amb establiment permanent, calia nomenar un representant fiscal que tingués domicili a Espanya. Això ha estat normalment un obstacle per a l’establiment de societats estrangeres a Espanya, ja que en molts casos els advocats o gerents encarregats de gestionar l’activitat d’aquestes societats estrangeres no sempre estaven disposats a assumir aquest grau de responsabilitat, fet que es va traduir en un veritable obstacle per desenvolupar activitats i implantació d’empreses internacionals a Espanya.
Tot i això, recentment s’ha avançat en aquest sentit, i l’administració espanyola interpreta que, per a les societats o societats domiciliades en qualsevol dels països de la Unió Europea, poden designar com a representants fiscals els administradors o directius d’aquestes societats.
Així, per exemple, una societat alemanya, que es vulgui establir amb un establiment permanent a Espanya, pot designar com a representant fiscal el gerent alemany, o l’administrador alemany, que serà responsable de les obligacions de la Societat, sense necessitat de designar un representant amb domicili o residència a Espanya.
Tot i això, aquest obstacle no ha estat resolt per a les societats estrangeres residents amb origen en altres països fora de la Unió Europea, cosa que, en aquests casos, com diem, dificulta el seu establiment en territori espanyol, en tenir limitada disponibilitat per part dels gestors locals per assumir un grau de responsabilitat tan alt per aquestes empreses.
- Compte bancari . Perquè les societats estrangeres no residents domiciliades a Espanya, amb establiment permanent o sense establiment permanent, puguin operar a Espanya, han de tenir obert un compte bancari a nom d’aquestes societats. Amb això, una vegada obtingudes les legalitzacions de tots els documents de la societat, així com el NIF del gerent, o administrador, el NIF de la societat, i la designació del representant fiscal, aquests documents hauran de ser lliurats a la banca perquè pugui procedir. a lobertura dun compte bancari a nom de lempresa estrangera.
Per això, el banc requerirà, a més de la documentació indicada anteriorment, tota mena d’informació i documentació que acrediti els aspectes financers de l’empresa, així com l’ origen dels fons que s’utilitzaran per fer les operacions previstes a Espanya. . Per fer-ho, necessitareu informes comptables, declaracions de l’impost de societats, etc. del país dorigen. Aquest tipus d‟informació dependrà o serà diferent segons l‟entitat financera de què es tracti, i ajudarà a passar el filtre de la llei de prevenció de blanqueig de capitals a Espanya, requisit imprescindible per actuar a Espanya a través d‟una estructura societària.
- Acte de domini real . A més de tot això, per dur a terme l’operació immobiliària de què es tracti, el notari actuant requerirà, a més de tota la documentació de la societat segons allò estipulat anteriorment, la manifestació dels propietaris reals de la societat.
Un “beneficiari efectiu” és aquell que té més del 25% de les accions o accions de l’empresa. Amb això, caldrà verificar l’origen dels fons utilitzats per a l’adquisició de l’immoble, així com donar compliment a la llei de mesures per prevenir el blanqueig de capitals a Espanya, per informar qui són els socis de la Societat que ostenten una participació superior al 25%.
- Necessitat de poders . Atesa la complexitat, i les implicacions fiscals i legals derivades del registre d’una empresa estrangera a Espanya, és molt recomanable atorgar poders al seu advocat, o gerent, perquè pugui realitzar tots aquests tràmits en nom seu i la necessitat que vostè tingui què fer en persona.
Des de Emporda Immo – luxury real estate us convidem a contactar amb nosaltres per a qualsevol assumpte o servei relacionat amb els seus projectes d’instal·lació/inversió a Espanya.
