Què passa si venc o compro per sota del valor de referència?
L’entrada en vigor l’1 de gener passat del nou valor de referència de Cadastre va introduir una modificació important al mercat immobiliari. Aquest valor és la base mínima per calcular impostos tan importants com el de Successions i Donacions, el de Transmissions Patrimonials i el de Actes Jurídics Documentats.
El càlcul sobre el nou valor de referència cadastral el fa la Direcció General del Cadastre basant-se en una sèrie de dades de mercat i aplicant un percentatge de minoració. Aquest valor, que es pot conèixer a través de la Seu Electrònica de lorganisme, saprova amb caràcter anual .
On sorgeixen les discrepàncies? En un aspecte fonamental: no té en compte les característiques particulars dels immobles . És aquí on es poden manifestar notables diferències entre aquest valor que es considera de mercat (i la base mínima per tributar) i el real (pel qual es tanca l’operació de compravenda).
Un exemple senzill per entendre-ho millor: el valor de referència serà el mateix per a dos habitatges similars d’un mateix edifici, malgrat que un estigui reformat i un altre no. Així, si l’ habitatge sense reformar es ven per un preu inferior al nou valor de referència de Cadastre, estarà subjecte a la mateixa càrrega impositiva que l’habitatge reformat que es vendria per un preu més alt.
Què passa si hi ha discrepàncies amb el valor de referència de Cadastre?
Quan sorgeixin diferències, els contribuents sempre hauran de tributar pel valor més elevat , ja sigui el de les escriptures o el del Cadastre, que es considera una base mínima. Això suposa un clar desavantatge per a molts contribuents, que poden estar obligats a calcular els impostos a partir d’una base superior al preu real de l’immoble.
D’aquesta manera, davant d’una discrepància en el valor cadastral hi caben dues possibilitats:
1. Tributar pel valor de referència oficial i iniciar posteriorment un procediment de reclamació , sol·licitant la rectificació de l’autoliquidació i la devolució dels ingressos indeguts.
2. Tributar pel valor de l’escriptura i posteriorment recórrer la liquidació que notifiqui l’Administració. Aquesta segona via comporta el risc de sancions , ja que tributar per sota del valor de referència de Cadastre implica incórrer en un frau . No només això, sinó que el contribuent hauria de fer front als interessos de demora corresponents. Per tant, convé analitzar si val la pena córrer el risc o no.
En qualsevol cas, un aspecte essencial és que la persona que considera que hi ha una discrepància és qui ha de demostrar que el valor de referència de Cadastre no s’ajusta al de mercat .
Com resoldre les discrepàncies?
Per rectificar aquest valor de referència que es consideri no ajustat a la realitat, cal aportar algun tipus de prova objectiva que es pugui considerar admissible en un procediment administratiu. La via més eficaç és fer una taxació independent que demostri que el valor de l’immoble es correspon amb el que apareix a l’escriptura i no amb l’oficial.
En aquest sentit, és ideal sol·licitar una valoració abans de tancar l’operació de compravenda i comprovar el valor de referència de Cadastre.
