Achat d’une propriété en Espagne avec une société étrangère

Il existe différentes manières d’acquérir une société en Espagne, notamment en utilisant une société étrangère existante pour opérer en Espagne (soit avec un établissement permanent – CON EP, soit sans établissement permanent – NON PE), ou en créant une société espagnole spécifiquement pour l’acquisition de biens immobiliers en Espagne.

De même, comme nous l’avons mentionné plus haut, nous parlons du fait que, pour acquérir un bien immobilier en Espagne au nom d’une société destinée à réaliser une activité d’investissement immobilier, il n’est pas nécessaire de constituer une société espagnole pour l’acquisition de biens immobiliers, car cela peut se faire par l’intermédiaire d’une société étrangère existante qui, grâce à un processus d’enregistrement en Espagne, peut parfaitement fonctionner comme véhicule d’investissement en Espagne, sans qu’il soit nécessaire d’incorporer une société espagnole.

Dans cet article, nous allons traiter précisément le cas d’une société étrangère existante qui souhaite opérer en Espagne et intervenir dans des opérations d’achat et de vente de biens immobiliers, ou dans le développement d’activités immobilières, telles que la location, la vente, la rénovation, la construction, etc. Il n’est pas nécessaire de constituer une société espagnole.

À cette fin, nous examinerons les points suivants :

 

1.- CONCEPTS PRÉLIMINAIRES

SOCIÉTÉ ÉTRANGÈRE : Une société étrangère souhaitant opérer en Espagne doit stipuler dans ses statuts que l’activité à exercer en Espagne (achat et vente, construction, courtage, gestion locative, etc. Par conséquent, avant de décider d’acheter en Espagne par l’intermédiaire de cette société, il est nécessaire de vérifier les statuts de la société pour confirmer qu’ils envisagent cette activité et, si ce n’est pas le cas, d’effectuer les procédures appropriées dans le pays d’origine. Les statuts de la société doivent être inscrits au registre du commerce du pays d’origine afin d’inclure ce type d’activité dans ses statuts.

ÉTABLISSEMENT PERMANENT : Deuxièmement, nous devons être clairs sur le type de structure d’entreprise dont nous aurons besoin en Espagne pour le développement de l’activité.

C’est-à-dire si nous allons disposer de ressources matérielles (bureaux, voitures, etc.) ou humaines (employés, etc.) en Espagne pour le développement de cette activité.

Prenons par exemple le cas d’une entreprise de nationalité étrangère. Localisation. Point qui décide d’investir en Espagne pour l’acquisition d’un bien immobilier et qui souhaite obtenir une rentabilité par l’activité locative.

Dans ce cas, si l’activité de location ne nécessite pas de ressources matérielles (bureaux, réception, voitures, etc.) ou humaines (employé résidant en Espagne pour le nettoyage, l’entretien, la réception des clés, etc.), mais qu’il s’agit simplement de l’acquisition du bien pour le louer par l’intermédiaire d’une plateforme, et, comme nous l’avons dit, sans l’affectation d’aucun type de ressources situées en Espagne.

Dans ce cas, il s’agit d’une société étrangère enregistrée en Espagne SANS établissement permanent (société NON PE).

Ou, au contraire, si l’entreprise étrangère a besoin, pour ce type de projet d’investissement, d’avoir du personnel résidant en Espagne, ses propres moyens de transport locaux, ou des bureaux de service à la clientèle, etc.

Dans ce cas, il s’agit d’une société étrangère domiciliée en Espagne avec un établissement permanent (EP).

Ce point est très important car le traitement fiscal et de gestion est différent dans les deux cas.

• Si aucune ressource matérielle ou humaine n’est nécessaire en Espagne pour mener à bien l’activité, il s’agit d’une société étrangère domiciliée en Espagne qui opère SANS établissement permanent (NO PE). Dans ce cas, l’activité exercée en Espagne serait soumise à l’impôt sur le revenu des personnes physiques non résidentes, au taux de 19 % s’il s’agit d’une société résidant dans un pays de l’UE, ou au taux de 24 % dans les autres pays. dans certains cas, avec des obligations fiscales de gestion et d’entretien différentes de celles des entreprises CON PE.
• En revanche, s’il s’agit d’une activité ou d’un projet d’investissement pour lequel des ressources humaines ou matérielles sont nécessaires en Espagne, il s’agira dans ce cas d’une société étrangère avec un établissement permanent, qui sera soumise à l’impôt espagnol sur les sociétés, avec un taux d’imposition de 25 %, et avec un traitement de gestion différent de celui des entités étrangères non permanentes.

Compte tenu de la différence, en termes de fiscalité et de gestion, entre une société avec un établissement permanent en Espagne et une société sans établissement permanent, il est important d’être clair sur ce point dès le départ, ce qui n’est pas toujours le cas. Pour cette raison, il est souvent nécessaire de recourir à la convention de double imposition établie entre le pays de résidence de l’entreprise et l’Espagne.

Pour connaître les accords signés entre l’Espagne et les autres pays avec lesquels elle a conclu des accords pour éviter la double imposition internationale, cliquez ici !

 

2.- PROCEDURES

1. Dans le pays d’origine :

Quelle que soit la structure nécessaire en Espagne pour exercer l’activité, et que la société ait le statut d’établissement permanent ou d’établissement non permanent, tel que défini ci-dessus, une telle société étrangère devra passer par une procédure d’enregistrement. en Espagne, qui passe par les étapes suivantes :

• Obtenir les documents ORIGINAUX de l’entreprise :
• Statuts de la société.
• Document d’identification fiscale de l’entreprise
• statuts de l’association
• Rapport du registre du commerce certifiant que la société est enregistrée

Ces documents doivent indiquer très clairement qui sont les administrateurs ou les gérants autorisés à représenter la société, ainsi que les participations des associés ou des actionnaires.

En outre, cette documentation, qui doit toujours être au nom de l’entreprise de confiserie , ou, si les documents originaux ne sont pas fournis, des copies autorisées et notariées, c’est-à-dire authentifiées par un notaire local à l’origine, doivent être fournies.

• Tous ces documents doivent être traduits en espagnol par un traducteur officiel agréé, soit dans le pays d’origine, soit en Espagne.
• Tous ces documents doivent être légalisés et reconnus officiellement, avec une force exécutoire reconnue pour être utilisés en Espagne, ce qui se fait par l’obtention de l’apostille. L’apostille est un sceau obtenu par une procédure d’authentification établie par la Convention de La Haye de 1961, et s’applique à tous les pays qui ont signé cette convention. Cliquez ici pour plus d’informations sur l’apostille.

Dans le cas d’une société résidant dans un pays qui n’est pas partie à la Convention de La Haye sur l’apostille, tous ces documents doivent être légalisés et certifiés par le ministère des affaires étrangères de ce pays.

1. 
   En Espagne
   Une fois que tous les documents mentionnés ci-dessus ont été obtenus, il faut procéder comme suit en Espagne :

• Obtenir le NIE (numéro d’identification de l’étranger) du gérant ou de l’administrateur de l’entreprise . Ce document est un numéro d’identification fiscale obtenu grâce à l’enregistrement de l’administrateur dans le système bureaucratique et administratif espagnol.

Ce document est obtenu :

• Soit par l’intermédiaire des bureaux et consulats espagn ols dans le pays d’origine ( Cliquez ici pour des informations sur les consulats espagnols à l’étranger ), que vous trouverez en annexe.
• Ou en vous présentant directement, ou par l’intermédiaire de votre avocat/représentant en Espagne muni d’une procuration, à l’un des bureaux territoriaux de l’immigration en Espagne.

• Obtention du NIF espagnol de la société étrangère . De la même manière que l’administrateur de la société devra obtenir un numéro d’identification fiscale auprès de l’administration espagnole, la société étrangère, pour opérer en Espagne et pouvoir réaliser des transactions immobilières, doit être enregistrée auprès de l’administration. Le FNI espagnol, pour obtenir un FNI, qui sera celui que vous utiliserez pour effectuer tout type de transaction sur le territoire espagnol. Ce nombre est connu sous le nom de

Ce document est obtenu en présentant la documentation de l’entreprise légalisée et apostillée de la manière établie au paragraphe précédent à l’Agence fiscale espagnole qui, après avoir examiné toute la documentation, attribuera un numéro d’identification fiscale à l’entreprise, qui sera sa meilleure identification pour tout type d’opération sur le territoire espagnol.

• Représentant fiscal . L’une des différences entre les sociétés étrangères domiciliées en Espagne avec un établissement permanent (AVEC EP) et sans établissement permanent (PAS EP) réside précisément dans l’obligation de désigner un représentant fiscal en Espagne.

Quant aux sociétés sans établissement permanent (NO PE), elles sont assujetties à l’impôt sur le revenu des personnes physiques non résidentes (IRPFNR). Il est nécessaire de désigner un représentant fiscal en Espagne pour mener à bien les activités immobilières projetées et de disposer d’une adresse de notification en Espagne, qui peut être utilisée par l’administration espagnole pour notifier et communiquer tout type de problème fiscal lié à l’activité à mener à bien.

Ce domicile fiscal est généralement celui du gérant, ou de l’avocat, qui dirige et maintient les activités de l’entreprise en Espagne.

Toutefois, et c’est là la grande différence avec les sociétés de capital-investissement, les représentants fiscaux de ces sociétés ne sont PAS conjointement et solidairement responsables des obligations fiscales encourues par la société. En d’autres termes, le représentant fiscal, généralement le directeur ou l’avocat qui gère l’activité fiscale de l’entreprise en Espagne, n’est pas responsable en cas de non-respect des obligations fiscales de l’entreprise en Espagne.

D’autre part, dans le cas des sociétés étrangères disposant d’un établissement permanent (EP), qui, comme nous l’avons dit, sont assujetties à l’impôt espagnol sur les sociétés, et dont le fonctionnement et le développement en Espagne requièrent une structure plus complexe et la prise en charge d’obligations fiscales et juridiques plus importantes en Espagne que les sociétés sans établissement permanent, cela implique que le représentant fiscal en Espagne de ces sociétés assume la responsabilité « solidaire » de la société vis-à-vis de l’administration espagnole.

Le chiffre du représentant fiscal est très important, car il sera « solidairement » responsable, c’est-à-dire au même niveau et avec la même responsabilité que l’entreprise, de toutes les obligations fiscales encourues en Espagne. En d’autres termes, c’est le représentant fiscal qui sera tenu par l’administration espagnole de respecter ces obligations dans le cas où la société étrangère ne les respecterait pas. Il s’agit donc, comme on le voit, d’un poste à haute responsabilité, puisque le représentant fiscal sera solidairement responsable de tous ces types d’obligations. Il s’agit donc d’un poste d’entreprise avec des responsabilités et des fonctions élevées.

À cet égard, il convient de noter que pendant de nombreuses années, la législation espagnole a exigé que le représentant fiscal des sociétés étrangères ou des sociétés disposant d’un établissement permanent soit résident fiscal en Espagne . En d’autres termes, pour qu’une société étrangère soit reconnue en Espagne avec un établissement permanent, elle devait nommer un représentant fiscal domicilié en Espagne. En effet, dans de nombreux cas, les avocats ou les directeurs chargés de gérer l’activité de ces sociétés étrangères n’étaient pas toujours disposés à assumer un tel degré de responsabilité, ce qui s’est traduit par un véritable obstacle au développement des activités et à l’établissement des sociétés internationales en Espagne.

Toutefois, des progrès ont récemment été réalisés à cet égard et l’administration espagnole considère que, pour les sociétés ou entreprises domiciliées dans l’un des pays de l’Union européenne, il est possible de désigner les administrateurs ou les gérants de ces sociétés comme représentants fiscaux.

Ainsi, par exemple, une société allemande souhaitant établir un établissement permanent en Espagne peut désigner comme représentant fiscal le gérant ou l’administrateur allemand, qui sera responsable des obligations de la société, sans qu’il soit nécessaire de désigner un représentant domicilié ou résidant en Espagne.

Toutefois, cet obstacle n’a pas été résolu pour les sociétés résidentes étrangères originaires d’autres pays hors de l’Union européenne, ce qui, dans ces cas, comme nous l’avons dit, rend difficile leur établissement sur le territoire espagnol, car les dirigeants locaux ont une disponibilité limitée pour assumer un tel degré de responsabilité pour ces sociétés.

• Compte bancaire . Pour que les sociétés étrangères non résidentes domiciliées en Espagne, avec ou sans établissement permanent, puissent opérer en Espagne, elles doivent avoir un compte bancaire ouvert à leur nom. Ainsi, une fois les légalisations de tous les documents de l’entreprise obtenues, ainsi que le NIF du gérant ou de l’administrateur, le NIF de l’entreprise et la désignation du représentant fiscal, ces documents doivent être remis à la banque pour qu’elle puisse procéder. à l’ouverture d’un compte bancaire au nom de la société étrangère.

À cette fin, la banque exigera, en plus de la documentation indiquée ci-dessus, tous types d’informations et de documents accréditant les aspects financiers de l’entreprise, ainsi que l’origine des fonds à utiliser pour réaliser les opérations prévues en Espagne. . Pour ce faire, vous aurez besoin des rapports comptables, des déclarations fiscales des entreprises, etc. du pays d’origine. Ce type d’information dépendra ou sera différent selon l’entité financière en question, et aidera à passer le filtre de la loi sur la prévention du blanchiment d’argent en Espagne, une condition essentielle pour opérer en Espagne par le biais d’une structure sociétaire.

• Acte de propriété réelle . En plus de tout ce qui précède, pour effectuer la transaction immobilière en question, le notaire en exercice exigera, en plus de toute la documentation de la société telle que stipulée ci-dessus, la déclaration des propriétaires réels de la société.

Un « bénéficiaire effectif » est une personne qui possède plus de 25 % des parts ou actions de la société. Il sera donc nécessaire de vérifier l’origine des fonds utilisés pour l’acquisition du bien, ainsi que de se conformer à la loi sur les mesures de prévention du blanchiment d’argent en Espagne, afin de savoir qui sont les associés de la société qui détiennent une participation de plus de 25 % dans la société.

• Besoin de pouvoirs . Compte tenu de la complexité et des implications fiscales et juridiques de l’enregistrement d’une société étrangère en Espagne, il est vivement conseillé de donner une procuration à votre avocat ou à votre gérant, afin qu’ils puissent accomplir toutes ces formalités en votre nom, sans que vous ayez à vous déplacer.

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