Que se passe-t-il si je vends ou achète en dessous de la valeur de référence ?
L’entrée en vigueur au 1er janvier de la nouvelle valeur de référence du cadastre a introduit un changement important sur le marché immobilier. Cette valeur constitue la base minimale pour le calcul de taxes aussi importantes que l’impôt sur les successions et les donations, les droits de mutation et les droits de timbre.
Le calcul de la nouvelle valeur cadastrale de référence est effectué par la Direction générale du cadastre sur la base d’une série de données du marché et en appliquant un pourcentage de réduction. Cette valeur, qui est disponible par le biais du siège électronique de l’agence, est approuvée sur une base annuelle.
Où les divergences apparaissent-elles ? Sur un aspect fondamental : il ne tient pas compte des caractéristiques particulières des propriétés. C’est là qu’il peut y avoir des différences significatives entre la valeur considérée comme la valeur de marché (et la base minimale d’imposition) et la valeur réelle (pour laquelle la transaction de vente et d’achat est conclue).
Un exemple simple pour faciliter la compréhension : la valeur de référence sera la même pour deux logements similaires dans le même bâtiment, même si l’un est rénové et l’autre non. Ainsi, si le bien non réformé est vendu à un prix inférieur à la nouvelle valeur de référence du cadastre, il sera soumis à la même charge fiscale que le bien réformé qui serait vendu à un prix plus élevé.
Que se passe-t-il s’il y a des divergences avec la valeur de référence Catastro ?
En cas de différences, les contribuables seront toujours imposés sur la valeur la plus élevée, soit la valeur de l’acte ou la valeur cadastrale, qui est considérée comme une base minimale. Il s’agit d’un inconvénient évident pour de nombreux contribuables, qui peuvent être obligés de calculer les impôts sur une base supérieure au prix réel du bien.
Ainsi, en cas de divergence de la valeur cadastrale, il existe deux possibilités :
1. payer l’impôt à la valeur de référence officielle et engager ensuite une procédure de réclamation, en demandant la rectification de l’auto-évaluation et le remboursement du revenu indu.
2. payer l’impôt sur la valeur de l’acte, en faisant ensuite appel du règlement notifié par l’Administration. Cette deuxième voie comporte un risque de sanction, car une taxation inférieure à la valeur de référence cadastrale implique une fraude. De plus, le contribuable devra payer des intérêts de retard. Il convient donc de se demander si le jeu en vaut la chandelle.
Dans les deux cas, un aspect essentiel est qu’il appartient à la personne qui estime qu’il y a une divergence de prouver que la valeur de référence cadastrale ne correspond pas à la valeur marchande.
Comment résoudre les divergences ?
Afin de rectifier une telle valeur de référence considérée comme non conforme à la réalité, il est nécessaire de fournir une sorte de preuve objective qui puisse être considérée comme admissible dans une procédure administrative. Le moyen le plus efficace est de faire procéder à une évaluation indépendante pour prouver que la valeur du bien correspond à la valeur indiquée dans l’acte et non à la valeur « officielle ».
En ce sens, il est idéal de demander une évaluation avant de conclure la transaction d’ achat et de vente et de vérifier la valeur de référence du cadastre.
